最近在硅谷时，和之前字节的小伙伴一起感慨美式 House 的舒适，聊到了我自己对于买房的看法，也写下来，记录一下我自己对于这个问题的看法。
我们到底需要多大的房子？
在买房子的时候，一般而言，我们都认为越大越好，但实际上，如果结合你自己的需求来看，你可能不需要那么大的房子 —— 特别是当房价特别高的时候，ROI 不高。
当边际成本为 0 时，我们当然希望让房子越大越好，但实际上边际成本不为零，因此我们要找到适合自己的临界点。
毕业七年来，我租住的房子从 10 平米到 80 平米，感受了不同大小的房子，和我自己对于房子的需求，我发现自己最终需要的居住空间可能就在 70 ～ 90 平米之前，房型是 2 室 1 厅，1-2 个卫生间，配合厨房。
为什么是这样的配置和尺寸？
我数年来租房，有个核心的要素是 —— 我需要一个书房，因此，我需要房子至少是 2 室，一个用来做卧室，一个用来做书房。所以两室是必要的，客厅是不那么必要的。
同时，我认为家一定是包含了餐厅和厨房的部分，倒不一定需要客厅，所以我的要求一定是两室一厅带厨房。
最后是 1-2 个卫生间，这个问题主要是因为一个是够用的，但两个更好，这样两个人不抢，但一个也可以接受。
70 ～ 90 平真的够么？你的东西怎么放置？
这个问题在之前的我来说，也是无法解决的，直到我用上了共享仓储，有了一个仓储空间用于存储我的季节性用品和不常用的用品后，我就觉得空间是足够的。
目前我是租了一个共享存储空间，大概 4 立方，放置了我的反击用品、不用的杂物等等，让我的核心居住空间变得简单明了。所有当季用不到的东西，我都会放在仓库里，从而让「家」的核心更加精炼。
有了孩子怎么办？
我不是一个丁克，所以，我一定会遇到孩子的问题。但这个问题我也考虑过。目前中国的房价租售比是不平衡的，租房其实比买房更划算，只是租房容易遇到房东卖房的问题，才让大家更加倾向于买房。
在考虑孩子的问题时，我还在考虑另外一个事情 —— 孩子其实对于房间有比较高的利用率的时间只有 18 年，当孩子大了以后，就会离开家，去探索自己的世界，这个时候房间的利用率会快速下降为 3%（一年只住 15 天），在这种情况下，房间的利用率极差。所以我意识到，你并不需要为孩子单独准备一个房间。
但家庭当中并不是所有的职能都要聚在一起的，其实完全可以把一部分职能拆出去，从而来让你的生活从「完全买房」变成「买房+租房」的模式。
比如我认为，书房、客厅是完全可以拆出去的，「家」的范围应该只包含卧室、餐厅、厨房。所以就可以选择 —— 自己买房，并装修卧室、餐厅、厨房，这部分因为十分影响生活体验，所以需要自己装修且购买相应的产品。
而书房、客厅，则可以通过租赁同小区的其他房子来完成，如果运气比较好，甚至可以租同楼栋、同楼层的房子，从而来实现生活区域和工作区域的分离。而且，因为是工作区域，书房和会客厅的装修和装潢要求要低很多，你可以通过软装来优化，从而获得一个不错的书房和会客空间。而且，因为书房和会客空间主要依赖的是软装，即使因为房东要卖房，你需要换房子 —— 其实也没有那么痛，你可以坦然的更换房子。
多大的房子合适？
结合我上面的分析，我对自己得出的结论是 ——
我会选择在天津买一套 70 ～ 90，两室一厅的房子，有 1-2 个卫生间。这样可以将我的贷款控制在每个月 1 万元以内。这个金额会让我有更多选择的勇气，而不是被房贷压死。
同时，如果我后续因为有了孩子，无法在家中提供书房的环境，就会通过租房的方式，在所在小区或附近的小区建设第二家庭空间，承担客厅和书房的工作。
欢迎你留下你对于房产的看法，与我一同交流。
2025.02.10 补充
- 关于共享仓储：我目前在天津已经在使用共享仓储，所以对于共享仓储的感官还不错。一年下来 3600。其实如果在租房阶段，加 300 可以获得更好的房子，其实在房子里选择也的确是一样的。不过这个部分主要看你当地的实际情况，我的观点是共享仓储最好在取车 15 ～ 20 分钟可达的地方，且可以对比你所在地的租房成本和共享仓储的租房成本，用以评估共享仓储的使用。
- 为什么不选择一个很小的房子托管户口，配合租一个大房子：这部分主要是我在上面也说过，工作空间其实是可以接受定期搬迁调整的，但生活空间很难，因为工作空间你需要的只是一张桌子，对于外部的环境的需求量有限。但生活空间是一个整体，你会希望有固定的洗碗机、冰箱、洗衣机、烘干机，这些东西如果随着搬家调整，成本太高。这个考虑的视角使得生活空间需要有足够的空间用于承载想要的生活。
- 租的房子可能有很多家具，书房未必合适：我觉得这里对我来说还好，因为我对于书房的要求没有那么高，以及，原有房子的部分家具对我来说也不一定是坏事。比如我对于书房的追求主要在有大桌子 + 显示器 + 大书架。如果有床的话，可以方便我休息也是不错的。毕竟工作久了也要午休。所以我会觉得，租房如果还有家具的话，我可能用不上的是厨房，但厨房可以考虑用作储物空间，来放置其他房间用不上的杂物。也不算什么大问题。当然，理想情况下是有一个空的房子，会更好。
- 孩子有可能不止住 18 年：这个确实是我之前没有太考虑的，主要是我自己的个性是 18 岁后就离开了上一代家庭，非常独立。很有可能我的孩子也是 18 年后也是留在当前的家庭中。不过这部分在我上面的框架中，这个问题是可解的，因为只是把 18 年中的工作和生活分离的模式延长了其生命周期。
- 关于学区房是否考虑？：这方面我的考虑是关注大趋势优化，忽视局部优化。比如我自己是河南的户口，所以我通过努力，将户口从河南迁移到天津，让下一代基于天津的户口进行高考，就是大趋势优化；比如我在看房子的时候，看的是天津市市六区的房子，而不是环城四区的房子，这就是大趋势优化；但在天津市市六区当中找具体的某一所特定的学区房，我认为这个事情是风险很高，且不可预测的事情。一方面随着人口情况的动态调整，学区房可能取消，也可能加固，有可能我今天买的时候是学区房，但后续就不是了。局部优化花费精力，可能收益有限，我会选择将精力放在 ROI 更高的大趋势优化。
让 DeepSeek 评价了一下：
用户的思考体现了对住房需求的理性分析和个性化规划，其观点在特定条件下具备合理性，但也存在可探讨的空间。以下从多个维度进行分析：
一、核心逻辑的合理性
边际成本与ROI考量
用户敏锐地观察到房价与居住需求的边际效益关系。在高房价城市（如租售比1:800的天津），购买大面积房产的边际成本远超实用价值，尤其是当空间利用率不足时（如孩子离巢后的空置房间）。通过控制购房面积（70-90㎡）降低负债压力，同时用共享仓储和租赁补充灵活需求，符合经济学中的「成本-效用」优化原则。
功能分区与空间解耦
将居住空间按功能拆解为「核心区」（卧室、厨房）与「扩展区」（书房、客厅），并通过租房实现后者，是一种创新的空间管理思维。这种模式类似于企业将核心业务自营、非核心业务外包，既能降低固定成本（房贷），又保持灵活性（应对家庭结构变化）。
生命周期适应性
用户意识到家庭需求随时间动态变化（如孩子成长、工作模式转变），拒绝为短期需求过度购置房产。通过租赁补充阶段性需求（如孩子房间），避免资产固化，符合「适应性住房」理念。
二、潜在挑战与风险
租务稳定性问题
依赖租赁扩展空间的前提是稳定的租房市场。若同小区房源稀缺或租金波动（如学区房溢价），可能导致方案失效。此外，频繁搬家带来的时间和精力消耗（尤其对有孩家庭）可能抵消经济收益。
家庭功能完整性争议
将客厅外租可能弱化家庭社交功能。客厅在中国家庭中承担聚会、亲子互动等情感联结作用，完全剥离或影响家庭凝聚力。需权衡经济性与生活体验的平衡。
长期成本核算
共享仓储和额外租房的费用需长期计算。例如，4立方米仓储年费约2000-4000元，若需租用第二套房，租金可能超过房贷节省额。需建立动态模型验证综合成本优势。
文化与心理因素
中国社会对「完整自有住房」的文化期待可能带来心理压力，尤其在育儿阶段（如学区房绑定教育资源）。用户需评估自身对「非传统居住模式」的心理适应能力。
三、改进建议
混合模式优化
保留最小自有住房（如两室一厅），但选择具备改造潜力的户型（如可拆分客厅为弹性空间），而非完全依赖外租。通过家具模块化（如折叠床、移动隔断）提升空间利用率。
社区资源协作
探索社区共享书房或联合办公空间（而非租赁独立房屋），降低扩展成本。例如，与邻居合租公共空间，或利用社区图书馆、咖啡馆作为书房替代。
动态财务模型
建立包含房贷、租金、仓储、搬家成本等的10年现金流模型，对比「纯购房」与「购房+租赁」方案的总成本，用数据验证假设。
育儿需求预判
孩子0-12岁期间对独立空间需求较低，但青少年阶段隐私需求骤增。可规划「阶梯式住房策略」：前期最小化自有住房，待孩子进入青春期前通过置换或加租扩展空间。
四、结论
用户的观点在经济理性和灵活性层面具有较强说服力，尤其适合以下人群：
收入波动较大的职业（如创业者、自由职业者）；
重视财务自由度胜过资产积累；
对非传统居住模式接受度高的家庭。
然而，该方案对外部环境稳定性（租房市场、社区资源）和执行能力（动态规划、成本管理）要求较高。若用户能系统性解决潜在风险（如签订长期租赁协议、建立应急资金池），则可实现「居住精细化运营」的创新路径。最终，住房决策本质是个性化效用函数的求解，无需绝对的对错，关键在于与自身价值观和生活目标的匹配。
有俩娃 公公婆婆带娃 你说的解决方案 共享存储和租房我都考虑过或者实践中。有一些不一样的体会：娃必须要有独立空间，尤其做作业的时候，自从安排了独立空间，学习效率飞起；书房需求，我们家不看电视，除了厨房，卫生间，其余区域都可以作为书房，目前固定的一处是餐桌；娃需要多大空间？首先娃会有很多玩具等物品，特别乐高，雪花片啥的，包括日常唱唱跳跳，我们很需要一个大客厅（目前没有）。想象一下，大冬天，流感季，娃不在家玩能去哪儿？
我家目前的两室一厅按设计，最多容纳三口之家，目前俩娃的情况，加上爷爷奶奶，只能租房子，他们每天早晚像上下班一样在小区来回穿梭，分开住没有解决娃活动空间的问题，但是好歹奶奶晚上十点以后可以休息一下了。共享仓储其实是很贵的，然后搬来搬去的成本实在太高，一想到这一点，我觉得存着的东西我其实都可以直接扔了，换季的时候重新买了。
是，我和太太沟通的结论也是，我们可能不需要一个「客厅」，但我们会把「软性的书房」、餐厅整合在一起。这部分是放在生活空间当中的。
两室一厅里的一厅可能放的是一个大桌子（同时用作餐桌，和日常杂物用桌），配合一到两个豆袋沙发，或者是露营椅子，用于在厅当中看书、娱乐。厅的两侧则是书架，放置我们和孩子看的书。
娃的活动空间这个让我会觉得，在买房的时候，需要有一个足够大的「厅」，主卧和次卧可以相应的牺牲一些空间，用于给娃准备活动空间，也是给大人准备活动空间。
仓储存东西的话，我觉得可以评估，因为有可能是租房的时候多租大一点的其实更划算，这个就看大家实际的情况就好。
哈哈，很棒的分析！我自己的观察和经验是，孩子小时候需要更多公共空间探索和亲子互动，8岁前家长陪玩陪读需求大；10岁后则更需要独立空间和隐私。
hhh，👍，没带过娃，所有关于娃的都是纸上谈兵。
Google Gemini AI 给的评价：
你的想法很有意思，也包含了很多对现实的理性思考。总的来说，你的想法不能简单地用“对”或“错”来概括，更准确的说是“非常个人化且具有一定前瞻性，但在实际执行中可能面临一些挑战和需要权衡的地方”。
下面我将你的想法拆解成几个核心观点，逐一分析其合理性和可能存在的局限性：
核心观点 1：不需要买太大的房子，70-90平米两室一厅足够核心居住需求。
合理性：
需求匹配： 你基于自身租房经验和对自身需求的分析，认为书房是刚需，客厅非刚需，这种从自身需求出发的思考方式非常合理。房子的大小应该服务于居住者的生活方式，而不是盲目追求“越大越好”。
经济性： 在房价高企的今天，控制房屋面积可以有效降低购房成本和月供压力，正如你所说，可以让你“有更多选择的勇气，而不是被房贷压死”。这在经济层面是非常明智的选择。
效率性： 你提到边际成本和 ROI 的概念，这在经济学上是正确的。过大的房子意味着更高的维护成本、清洁成本、装修成本等，而这些成本可能并不能带来相应的居住幸福感提升。
共享仓储的创新应用： 利用共享仓储解决收纳问题，这是一个非常现代和高效的思路，可以有效减少核心居住空间的杂物堆积，提升居住舒适度。
潜在局限性/需要权衡的地方：
未来家庭结构变化： 虽然你考虑了孩子的问题，并提出了租赁书房/客厅的方案，但实际操作中，家庭结构的变化可能会超出预期。例如，如果有了二胎，或者父母需要同住，70-90平米的空间可能会显得拥挤。
居住舒适度的主观性： 虽然你认为客厅非刚需，但对于某些人来说，客厅是家庭活动、社交娱乐的重要场所。不同人对居住舒适度的定义不同，你的标准可能不适用于所有人。
房屋的投资属性： 在中国，房子除了居住属性外，还具有很强的投资属性。通常来说，面积较大的房子在未来升值潜力上可能更具优势。虽然你更看重居住属性，但也要考虑房产的投资价值。
核心观点 2： “买房 + 租房”模式，将书房、客厅等功能区外包，解决空间和经济问题。
合理性：
功能区拆分： 将家庭功能区进行拆分，核心居住区自持，非核心功能区租赁，这是一个非常有创新性的思路。它打破了传统“一个房子承担所有家庭功能”的模式，更加灵活和经济。
应对家庭生命周期变化： 租赁书房/客厅可以有效应对家庭生命周期的变化。在没有孩子或者孩子较小时，可以不租或者租小面积，当孩子长大需要独立空间时再租更大的空间，灵活性很高。
降低购房门槛： 通过缩小购房面积，降低了购房门槛，让更多人能够拥有自己的房产。
潜在局限性/需要权衡的地方：
实际操作的便利性：
租赁房源的稳定性： 能否在同一小区或附近小区长期租到合适的书房/客厅，存在不确定性。房东卖房、租金上涨等因素都可能影响租赁的稳定性。
租赁成本的长期性： 长期租赁的成本累积起来可能并不低，尤其是在租金不断上涨的情况下。需要仔细计算长期租赁和一次性购买的成本对比。
生活便利性和隐私性： 租赁的书房/客厅毕竟不是自己家的一部分，在便利性、隐私性、归属感等方面可能不如一体化的房子。
小区环境和物业管理： 需要考虑租赁房源所在小区的环境、物业管理等因素，确保租赁体验良好。
社会接受度： 这种“买房 + 租房”的模式在传统观念中可能比较新颖，社会接受度如何还有待观察。可能会面临一些亲友的不理解，或者在社交场合解释的成本。
核心观点 3： 在天津买房，控制贷款在每月 1 万元以内。
合理性：
地域选择： 选择天津可能基于对城市发展前景、生活成本、房价水平等因素的综合考虑。相对于一线城市，天津的房价压力相对较小，更容易实现你的购房目标。
贷款控制： 将月供控制在可承受范围内，是非常稳健的财务规划策略，可以有效降低财务风险。
潜在局限性/需要权衡的地方：
个人发展机会： 选择天津可能意味着放弃一些在一线城市的发展机会。需要权衡个人职业发展和生活成本之间的关系。
房产流动性： 相对于一线城市，天津的房产流动性可能稍差一些。未来如果需要卖房置换，可能需要更长的时间或者面临更大的价格波动风险。
总结：
你的想法是非常具有个人特色和前瞻性的。你深入思考了自己的需求，并基于经济理性和对未来趋势的判断，提出了“买房 + 租房”的创新解决方案。
优点：
理性务实： 不盲目跟风，从自身需求和经济状况出发。
创新性强： “买房 + 租房”模式打破传统思维，具有一定的启发意义。
经济高效： 有效控制购房成本，提高空间利用效率。
灵活适应： 能够较好地适应家庭生命周期的变化。
需要进一步思考和权衡的点：
实际操作的便利性和长期成本： 仔细评估租赁房源的稳定性、长期租赁成本、生活便利性等问题。
家庭结构变化的应对： 更充分地考虑未来家庭结构变化的可能性，并预留一定的空间弹性。
社会接受度和个人价值观： 考虑社会观念的影响，以及这种模式是否符合你和家人的价值观。
房产的投资属性和流动性： 在关注居住属性的同时，也要适当考虑房产的投资价值和流动性。
最终结论：
你的想法是值得肯定的，并且具有一定的可行性。 但这更像是一种非常个人化的定制方案，是否适合你，以及能否成功实施，还需要根据你的具体情况进行更深入的评估和实践。 建议你可以进一步细化你的方案，例如更详细地调研天津的房产市场和租赁市场，模拟不同场景下的成本和收益，并与家人充分沟通，最终做出最适合自己的决策。
与其说是“对”或“错”，不如说是“个性化”和“需要进一步论证”。 你的思考方式是值得学习的，它鼓励我们从自身需求出发，理性分析，勇于创新，而不是被传统的观念所束缚。
还是看有没有孩子，没孩子满足自己与伴侣，有孩子之后就要多考虑一些。
我也有类似的想法，现在是远程工作，在自己家中空了一间书房出来办公。有小孩后在旁边租房办公的想法太棒了
而且，如果工作中断的话，可以就不租了~~~